頭金ゼロでも家は購入できるってホント！？頭金の目安がどのくらいか調べてみた

住宅購入をするとなると、浮かび上がる問題はさまざまですが、その中でも筆頭となるのは、やはり金銭的なことでしょう。頭金はある程度用意した方が、返済も多少楽になるだろう。でも、頭金ゼロで購入できる家なんてものもあって、結局のところ、頭金は出すべきかゼロでも大丈夫なのか、気になってしまいますよね。

そこで今回は、頭金ゼロでも住宅を購入できるのか、頭金を入れるとしたら目安はいくらかについてみていきましょう。

住宅購入の頭金とは

住宅購入における頭金とは、ローンで支払う分を差し引いた、住宅価格のこと。要するにローン借入によって、用意するお金ではなく、自己資金から賄うお金のことで、大抵の場合は貯蓄から充てられています。

頭金の金額は、一般的に住宅価格の1、2割用意することが望ましいとされていますが、基本的には希望物件の諸費用込の価格から、無理な返済とならない借入額が差し引かれた金額となります。そのため、無理のない借入額はどれくらいかを計算しなければなりません。

借入額は、年収の5倍くらいが目安という風潮もありますが、それ以外にも、現在の家計を基に計算すると計画的な返済がしやすいでしょう。借入額は、月々返済できる金額と金利、返済期間から計算できます。“「月々の返済額」+「管理費・修繕費積立金などの費用」＝「現在の居住費」”という形で計算し、負担の少ない借入額が算出できれば、購入後に無理のないやりくりをしやすくなるでしょう。

ちなみに、そのほかの目安では、居住費は手取りの3割までとも言われており、借入額はこれらを考慮して、住宅購入価格から借入額を差し引いた金額を算出したものが、ベストな頭金となるでしょう。

頭金ゼロでも購入できる？

よくある住宅広告では、頭金ゼロで買えるというフレーズが目に付いたことがあるかと思われます。一見魅力的な言葉のようにも思われますが、そんなことが本当に可能なのでしょうか？

以前までは、物件価格のすべてにローンを充てることはできず、頭金は必ず用意しなければなりませんでした。しかし近年は、多くの金融機関が、物件価格の100％キッチリ、住宅ローンを組めるようになりつつあります。

このことから、頭金がなくとも、住宅は購入可能で、頭金ゼロの購入者も実際多く見られます。ですが、用意するお金は頭金を除いても、手数料や税金のような諸費用も発生し、新築だと物件価格の３～6％ほど、中古だと仲介手数料もあるため、少なくとも1割以下の現金は用意すべきでしょう。

諸費用ローンという対策法もありますが、頭金ゼロ、自己資金ゼロだと長い目で見たときに大きなリスクがあり、年齢なども考慮しなければなりません。

■頭金ゼロと頭金2割を比較
頭金ゼロにした場合、ローン返済はどう変わってくるのでしょう？たとえば4,000万円の住宅を年利1.4%、35年ローンで購入する場合、下記のような返済額の差が見られました。

※①頭金、②借入額、③毎月返済額、④総支払額（頭金込）

「頭金ゼロ」①0円/②4,000万円/③12万523円/④5,062万円

「頭金1割」①400万円/②3,600万円/③10万8,471円/④4,956万円

「頭金2割」①800万円/②3,200万円/③9万6,419円/④4,850万円

以上から、頭金2割の800万円を用意すると、月々の返済額は9万6,419円となることがわかります。そしてこの金額に対し、頭金ゼロの場合は、月々12万523円もの支払いとなり、2万4,000万円増える形となります。そして総返済額は、頭金2割でおよそ4,850万円。頭金ゼロが、およそ5,062万円という金額に。212万円もの金額差が判明しました。

頭金を入れすぎるリスク

頭金を多く入れることで借入額が減り、金利の面でも負担が軽減して、総支払額が少なくなります。また、借入額が減った分、同じ返済期間なら、月々の返済額が減額されるため、家計への打撃も抑えられるでしょう。借入後に繰り上げ返済することもできますが、無理が生じないレベルで返済期間を短くして借入をすると、さらなる総支払額の軽減に繋がります。

また、住宅ローンには審査があり、それに通らなければ、住宅ローンを組むことができません。審査基準は複数ありますが、頭金を入れていると、審査に通りやすい傾向にあります。

ほかに、担保割れのリスクの回避になることも。購入した物件を売却する際、住宅ローンの残債が、売却分でも完済できない場合は、担保割れとなってしまいます。そうなると自己資金を結局捻出しなければならず、その資金がないと、売ろうにも売れないという状態に。ですが、十分な頭金があれば、そういった担保割れのリスクも軽減されるでしょう。

ただし、頭金に投じすぎて手元のお金がなくなってしまったり、住宅ローン減税の控除額が少なくなる、頭金を揃えるまでに時間がかかってしまうといったデメリットもあります。また、住宅を購入するまでの家賃などのランニングコストや、ローン完済時のご自身の年齢も含めて、計画を立てなければなりません。

まとめ

ここまで頭金ゼロの住宅購入や、頭金の目安について解説させていただきましたが、住宅購入の参考にはなりましたか？

頭金はもちろんあった方がいい、ということは言えるのですが、支払っている本人も歳を取ります。支払いの負担を減らすのももちろん大事ですが、長い目で見て多少負担が増えたとしても、完済できる目安の年齢も見通しを立てて、返済プランを計画しましょう。