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不動産売買の契約書はココをチェックしよう!気を付けるべき注意点とは?

公開日:2020/06/15  最終更新日:2020/06/17

不動産売買の契約は、多額のお金が動く取引となるため、契約の工程も一筋縄ではいきません。その中で入念な確認もあることから、一旦契約を締結してしまえば、解約が難しくなり、もう後戻りはできないのだと腹を括るしかないでしょう。そこで今回は、不動産売買の契約書において、注意点を解説したいと思います。

不動産売買契約の大まかな流れ

不動産売買契約では、売主と買主の間でさまざまな確認を経たうえで、売買契約を行います。その際、仲介に入る不動産業者が売買契約書の作成をし、契約内容を細かく確認しながら進行。それと同時に、物件の調査や、買主側の住宅ローンの事前審査なども執行。

その後、宅地建物取引士が不動産に関する重要事項がまとめられた「重要事項説明書」という書面が交付され、説明に入ります。重要事項説明書とは、不動産契約時、売り渡す不動産に関連する権利・条件について、詳細を明記した書類で、法律上定められたもの。すべてクリアすれば、「不動産売買契約書」に記入し、売買契約締結は完了となります。

■不動産売買契約書の内容はスルーしないよう注意!
不動産の売買契約は、基本的に契約書を作成し、締結します。仲介業者が取引条件に関連する重要事項について説明するので、買主・売主、お互いが十分に納得したうえで、不動産売買契約書に署名と捺印をし、権利、並びに義務が遂行されます。

この流れで注意したいのが、契約内容は意外と自由でいいことになっており、さらに、いよいよ契約を締結してしまうと、おいそれと契約解除はできません。確認に確認を重ねたうえのことなので、自己責任が問われる事案となりますから、契約内容は抜かりなく確認しておきましょう。

また、期日までに物件を引き渡すことができなければ違約となるため、こちらも契約前にしっかり確認してください。その一方、重要な契約条件の説明が不透明だと、契約後にトラブルとなってしまう懸念もあるため、くれぐれもご注意を。

契約解除は可能か?

不動産の売買契約の取り消しは、非常に大きなお金と法的な取引の下行われるため、難しいものとなります。そのうえで解除をしなければならないという場合、次の点に注意しましょう。

まず、契約違反からの解除は、不動産売買代金の1、2割を支払う義務が発生します。そのため。3,000万円の一戸建て住宅を購入した場合、違約金相場は300~600万円となるでしょう。決して安くない金額ですから、重ね重ねご注意を。

また、契約解除にも、さまざまな種類が。まず、相手側が契約の履行に移る前に、売主側が手付金の倍返し、並びに買主側が放棄することによって、契約解除が可能となる方法があり、これは「手付解除」と呼ばれています。

■契約解除の種類
「危険負担による解除」は、自然災害によって取引不動産が毀損され、修復費用が発生する場合、売主は契約解除を無条件で執行可能。この例では、売主が特約として、手付金や売買代金を買主に返還することがベターとなっています。

ほかにも、「瑕疵担保責任に基づく解除」という契約解除というものも。これは物件に欠陥や瑕疵が見られ、それにより契約目的を達成できないと見なされたら、無条件で契約解除できるものです。

そのほか、「特約による解除」では、特約の内容に応じ、解除できるもので、たとえば買主が住宅ローン審査に落ちてしまった場合、契約解除を無条件で執行できる「ローン特約」などが挙げられます。

そして売主・買主の双方が条件に納得したうえなら、「合意による解除」も執行可能になるので、いずれもよく理解しておきましょう。

手付金も種類がいろいろある

不動産売買契約の締結には、買主→売主へ手付金を支払うことが一般的。この手付金は主に、契約の締結を証明する「証約手付」、売買契約の解除が可能な「解約手付」、違約が発覚した場合没収される「違約手付」などの、3種類のパターンが存在します。

不動産売買契約では、解約手付としての授受がベターでしょう。民法においても特筆して定められていなければ、解約手付と推定するとしています。

ちなみに手付金の金額は、特に決まっているわけではないものの、売買価格の5~10%が一般的な金額設定となっている様子。高すぎても解除の負担が大きく契約に繋がりませんし、安すぎても契約解除のハードルを下げてしまいかねません。

まとめ

今回は、不動産売買契約について解説させていただきましたが、注意点については大方ご理解できましたか?

不動産売買契約は、締結後の解除が非常に困難であるのと同時に、契約内容は各々異なるという厄介な取引でしょう。そのため、どれだけ内容が難しくとも、内容をスルーせずにくまなく目を通し、納得できるものかどうか、確認する必要があります。

解除のパターンについても、よっぽどのことがない限りは、自分に非がないことを証明できるケースは限られそうなので、一つ一つ確認し、できる限りトラブル対策にあたりましょう。

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