不動産の基礎知識【瑕疵担保責任と期間】について徹底解説！

不動産物件の購入には、説明に際し「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」という文字の記載が、何かと小さく記載されています。難しくて、何となくスルーしてしまいそうな、この言葉。瑕疵とはそもそも、傷や欠点という意味を持っているほか、法的に人の行為や権利、物に欠陥・欠点が見られることも含まれています。

そこから瑕疵担保責任という言葉を読み解いていくと、傷・欠点、そして法的な不都合などが見られる不動産物件には、責任が発動すると解釈できるでしょう。要するに瑕疵担保責任には、隠れた瑕疵が見つかった場合、責任の及ぶ範囲が定められた項目となっているのです。

物件の売買契約において、瑕疵担保責任の期間・範囲について、売主との相談がしばしば交わされているという実情も。ここでは、この瑕疵担保責任と、有効期間について解説させていただきます。

瑕疵にあたるものって？

それでは、何が瑕疵担保責任にあたるのか見ていきましょう。

まず物理的瑕疵は、土地や建物の目に見える箇所の瑕疵を指します。建物は主に雨漏り、シロアリ被害、水道管の故障、主要部位となる構造部分の腐食などが該当。土地では、地盤沈下、地中埋没物、土壌汚染などが対象となっています。

続いて法律的瑕疵は、建築基準法や都市計画法といった法律による制限で、土地・建物の利用に制限がかかるものが該当。たとえば、都市計画道路に及んでいる、土砂災害警戒区域内に含まれる、接道義務に充足していないことなどが挙げられます。

次に心理的瑕疵ですが、これは対象の不動産にて、かつて嫌な事象が起こったといった場合が、これに該当。たとえば殺人事件が敷地内で起こっていた、孤独死があり遺体が惨い状態で見つかった、火災により焼死体が見つかった、といった事件や事故などのケースになります。

そして環境的瑕疵では、対象の不動産の周辺環境に不安要素が見られる場合が該当。たとえば、反社会的勢力の施設があったり、火葬場やゴミ処理施設などが近いことも、この瑕疵に含まれています。

こうやって並べてみると実に重要なことが瑕疵にあたるということがお分かりいただけると思います。

瑕疵担保責任の期間

瑕疵担保責任をしっかり契約書で決めなければ、民法上で知ってから1年というルールが適用されます。不動産取引は通常、期間を決めて責任を負うことが条件となっており、それに伴い瑕疵担保責任が発生。宅地建物取引業法では、個人間の売買と不動産の仲介とで、期間が分けられています。ちなみに、“知ってから1年”は、最初の10年まで有効です。

■個人で売買する場合
個人間の売買では、瑕疵担保責任の期間に関するルールは設けられていません。このケースでは、責任を負わないという設定にすることも可能ですが、これだと購入者に警戒されるのは明白。これまで住んでいた住宅に、特に問題が見られなかったという場合は、期間を設けて責任を負うよう設定するのが一般的なやり方。中古住宅では、3ヶ月に設定されることが多いようです。

■不動産業者が売る場合
不動産業者が得る立場になると、一変してルールが厳しくなります。不動産業者だと引き渡し日より最低2年間は、瑕疵担保責任を負う義務が発生。これは宅建業法により定められています。この期間よりも短い、なしとされている場合は、民法ルールが適用される流れになりますが、民法の方が重いため、宅建業法に従うのが一般的です。

瑕疵担保責任免責も併せて覚えておこう

瑕疵担保免責とは、中古住宅によく用いられる言葉です。これまで説明した瑕疵担保責任との違いは、“責任が免責されること”にあるでしょう。言い換えると、壊れた箇所があっても責任を取らないということです。

これは中古物件でも、特に築年数が経過した戸建て住宅に多く表記されている傾向。このような物件だと、かなり不安を覚える方もいらっしゃるかもしれませんが、瑕疵担保責任免責になっているからといって、必ずしも不良物件となるわけではありません。

実際は、古いけど、特に問題はないから責任は負いませんという理由で、瑕疵担保責任免責とする物件が多いのが実情。実際、ホームインスペクターやリノベーション業者も同行して診てもらった結果、何も不都合は見られなかったという例もあります。

まとめ

瑕疵担保責任についての解説は、ここまでとさせていただきますが、安易に売買に至ったら大変だということが、よくわかったかと思われます。民法ルールが適用されてしまったら、最初の10年は売主側が瑕疵の責任を負うこととなるので、やはりしっかりとした法律に則るに越したことはないのですね。

ちなみに瑕疵担保責任は、2020年4月1日より、民法改正され、名称や責任範囲などに変更が加わることとなります。変更後は、契約不適合責任という名称になりますので、不動産業者によく確認するようにしてください。